Tabakfabrik transparent: Fragen und Antworten zum NeuBau 3

Bildcredit: recfex digital media

Chris Müller, Direktor für Entwicklung, Gestaltung und künstlerische Agenden

Markus Eidenberger, Kaufmännischer Direktor

Warum ein NeuBau 3, Herr Direktor Müller?

Mit dem NeuBau 3 soll die Tabakfabrik Linz im Westen, am sichtbarsten Standort des Areals, eine aufsehenerregende neue Landmark erhalten. Ein architektonisches Wahrzeichen, das die gesamte Infrastruktur für die gegenwärtigen wie zukünftigen MieterInnen der Tabakfabrik gewährleistet und als Anziehungspunkt zwischen Zentrum und Hafenviertel wichtige Impulse für die Stadtentwicklung setzt.Momentan befindet sich an dieser Stelle ein Anfang der 1980er Jahre unter großem Zeitdruck errichteter Beton-Fertigteilzubau. Die Bausubstanz dieser westlichen Gebäudezeile steht im Gegensatz zum großen Wert des Baugrunds angesichts seiner prominenten Lage im räumlichen Gesamtgefüge als Kopfgebäude der Tabakfabrik. Aus diesem Grund sollte dieser undurchlässige Gebäuderiegel, der das Areal der Tabakfabrik an diesem Verkehrsknotenpunkt völlig von seiner Umgebung isoliert und den atemberaubenden Blick auf das dahinterliegende, denkmalgeschützte Archtitekturjuwel verstellt, durch einen Neubau ersetzt werden. Grundlegende Prämissen des Revitalisierungskonzepts, Erkenntnisse aus der Zwischennutzungsphase, Empfehlungen von Architekten und Urbanistik-Forschern sowie die Ergebnisse des internationalen Europan-Architekturwettbewerbs zur Tabakfabrik sprechen einhellig für die Schaffung einer neuen Landmark im Westen.

Die im NeuBau 3 vorgesehenen Flächen für Handel, Gastronomie, Dienstleistungsbetriebe wie Arztpraxen, Steuerberatungskanzleien, Bankfilialen oder Kinderbetreuungsstätten und eventuell ein Hotel benötigen moderne Ausstattungsstandards, die in den denkmalgeschützten Bestandsgebäuden gar nicht möglich sind bzw. zu hohe Umbaukosten verursachen würden. Gleichzeitig erfüllen diese Gebäudenutzungen keinen öffentlichen Zweck, sondern sollen die Service-Infrastruktur für das übrige Areal der Tabakfabrik sowie den gesamten umliegenden Stadtteil bereitstellen und können daher auch mit Hilfe privater Investoren in der gewünschten Weise umgesetzt werden.

Aufgrund der besonderen Bedeutung der Tabakfabrik für Linz bestehen hohe städtebauliche, baukulturelle, architektonische und funktionale Anforderungen für die Bebauung des Grundstücks. In Bezug auf die logistische Logik des Areals gilt es einen signifikanten Wesenszug der Tabakfabrik zu berücksichtigen, der einst das Rückenmark im Nervensystem der Industrieanlage gebildet hat und heute ihrem Schöpfer zu Ehren „Behrens-Band“ genannt wird. Die zentrale innere Verbindungsstraße, die in Form eines Logistikrings alle kreisförmig um den Innenhof gruppierten Gebäude intern miteinander verknüpft, muss auch in Zukunft erhalten und ausgebaut werden.

Das Fundament für den NeuBau 3 bildet im wahrsten Sinne des Wortes der Ausbau des öffentlichen Verkehrs. Nachdem am Standort des bestehenden Bau 3 in Form einer unterirdischen Haltestelle der neuen Straßenbahnachse Linie 4 künftig ein zentraler Verkehrsknotenpunkt entsteht, der das Erscheinungsbild und die Rolle des geplanten Neubaus maßgeblich mitprägen wird, soll das Projekt NeuBau 3 die Synergieeffekte dieser baulichen Großmaßnahmen bestmöglich nutzen. Der NeuBau 3 eröffnet auch die Chance, mit der Errichtung einer Tiefgarage die Parkplatzprobleme des gesamten Stadtteils zu lösen und mit Unterführungen zu angrenzenden Publikumsmagneten wie Brucknerhaus oder Parkbad den Verkehrsstrom zu verflüssigen.

WIE Verläuft der Vergabeprozess, HERR DIREKTOR EIDENBERGER?

Mit dem westlichen Teil des Geländes, das einen homogenen Bauplatz von ca. 10.800 Quadratmetern ohne denkmalgeschützte Bebauung ergibt, ist sowohl eine große Chance als auch eine große Herausforderung verbunden: MitarbeiterInnen und BesucherInnen der östlichen Bereiche fragen weitere Infrastruktur nach, ebenso wie zahlreiche MietinteressentInnen weitere Flächen, denn die 34.000 Quadratmeter der Tabakfabrik Linz GmbH reichen bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu bedienen. Gleichzeitig ist die Lage dieses Bauplatzes für die Stadtentwicklung von Linz von großer Bedeutung, einerseits aufgrund seiner prominenten Situierung schlechthin, andererseits aufgrund der Wechselbeziehung zur historischen Tabakfabrik des Architekten Peter Behrens, einem der architektonisch bedeutendsten Industriebauten Mitteleuropas.

Dieses Verfahren fordert private Investoren und mit ihnen gemeinsam auftretende Architekten auf, diese Chance und diese Herausforderung aufzunehmen.

Markus Eidenberger

Markus Eidenberger ist Kaufmännischer Direktor der Tabakfabrik Linz. Fotocredit: Florian Voggeneder

Die Immobilien Linz GmbH & Co KG (ILG KG) als Grundstückseigentümerin, auch künftige Eigentümerin des Nachbargrundstücks sowie Muttergesellschaft der Betreiberin des Nachbargrundstücks, hat gemeinsam mit der Stadt Linz in ihrer hoheitlichen Rolle als oberste Planungsbehörde eine Vorgehensweise ausgearbeitet, die der Chance und der Herausforderung dieser Situation gerecht wird. Im Kern lässt sich der Ablauf wie folgt beschreiben:

  • Die ILG KG ersucht im ersten Schritt Investoren, die sich ein Engagement vorstellen können, ihre groben Überlegungen bezüglich einer wirtschaftlich tragbaren und gleichzeitig städtebaulich und stadtplanerisch gelungenen Bebauung und Nutzung mit uns zu teilen. Um diesen Beitrag zu honorieren, ist eine Teilnahme am eigentlichen Angebotsverfahren auf diejenigen beschränkt, die an dieser ersten informellen Stufe teilnehmen.
  • Auf Basis dieser Überlegungen legt die Stadt Linz fest, ob und welche Änderungen der (derzeit restriktiven) Bebauungsgrundlagen (vor allem Widmung und Bebauungsplan) sie ermöglichen wird, falls ein gestalterisch für die besondere Situation adäquates konkretes Projekt vorgelegt wird. Gleichzeitig wird sie die Kriterien für diese gestalterische Beurteilung festlegen.
  • Nach dieser Phase wird die ILG KG festlegen, ob die Voraussetzungen für das eigentliche Angebotsverfahren ausreichend vorliegen. Falls ja, werden die Bieter mit den im ersten Schritt ermittelten Grundlagen aufgefordert, verbindliche Preisangebote mit einem konkreten Projektvorschlag abzugeben. Die Preisangebote werden bei einem Notar hinterlegt und nur auf Mindestkriterien hin geprüft. Die vorgeschlagenen Projekte werden durch eine städtische Jury anhand der bekannt gemachten Kriterien dahingehend beurteilt, ob sie aus städtebaulicher und stadtentwicklerischer Sicht die notwendigen Änderungen der Bebauungsgrundlagen rechtfertigen. Der Prozess ähnelt damit dem auch sonst üblichen Vorgehen eines Gestaltungsbeirats.
  • Unter denjenigen Projekten, die dieses Kriterium erfüllen (und damit aus Sicht der Verkäuferin ILG KG eine tatsächliche Realisierung ermöglichen), entscheidet der höchste angebotene Preis.

WEM GEHÖRT DAS GRUNDSTÜCK, AUF DEM der Neubau 3 entstehen wird?

Die Tabakfabrik Linz GmbH ist Mieterin des Grundstücks, Eigentümerin ist die Immobilien Linz GmbH & Co KG als stadteigene Immobiliengesellschaft.

Welche Aufgaben hat die TABAKFABRIK Linz GmBH beim NeuBau 3?

Aufgabe der Tabakfabrik Linz GmbH ist es, die Gesamtkonzeption der Tabakfabrik und die Idee hinter dem NeuBau 3 zu vermarkten/kommunizieren und bei der Ausarbeitung der stadtentwicklerischen und städtebaulichen Qualitätskriterien mitzuwirken.  In das Bieterverfahren als solches greifen die die Tabakfabrik Linz GmbH und ihre Geschäftsführer nicht ein. Die Projektleitung und das Projektmanagement obliegen einerseits der Immobilien Linz GmbH, anderseits den Beratungsunternehmen M.O.O.CON und KPMG, sowie der Rechtsanwaltskanzlei Beurle, Oberndorfer, Mitterlehner.

WANN WIRD DER NEUBAU 3 fertiggestellt SEIN?

Die Fertigstellung ist für das Jahr 2023 geplant.

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